Todo lo que necesitas saber antes de reformar un local comercial

Reformar un local no es simplemente “dejarlo bonito”. En la mayoría de casos, se trata de adaptar un espacio vacío —o en desuso— para que cumpla con todos los requisitos legales, técnicos y funcionales de una actividad comercial concreta.

No es lo mismo acondicionar un local para abrir una clínica, una tienda de ropa o una cafetería. Cada tipo de negocio tiene normativas específicas, instalaciones distintas y necesidades de uso muy concretas. Además, una reforma mal planificada puede suponer retrasos, sanciones o costes imprevistos.

En este artículo te contamos qué debes tener en cuenta antes de empezar, qué permisos necesitas, cómo calcular el presupuesto de forma realista y qué errores evitar.

¿Qué tipo de reforma necesitas?

Antes de entrar en obras, es clave definir qué nivel de intervención necesita tu local. No es lo mismo hacer pequeños ajustes que empezar desde cero. Estos son los tres escenarios más habituales:

Acondicionamiento básico

Cuando el local ya estaba en uso recientemente y solo necesitas adaptarlo mínimamente: pintura, pequeños retoques, mobiliario, limpieza técnica… No suele requerir proyecto técnico ni licencias complejas, pero depende del municipio y de la actividad concreta.

Reforma parcial o integral

Si el local está obsoleto, necesita cambiar instalaciones o distribución interior, estaríamos hablando de una reforma más completa. En este caso, ya se requiere normalmente:

Proyecto técnico.
Licencia de obra (mayor o menor según el alcance).
Adaptación a normativas actuales (accesibilidad, eficiencia energética, etc.).

Implantación de nueva actividad

Cuando el local nunca ha tenido la actividad que se quiere implantar —por ejemplo, pasar de tienda a bar—, la reforma debe adaptarse desde cero. Esto incluye:

Proyecto de actividad (necesario para obtener la licencia municipal).
Reformas técnicas (como salida de humos, insonorización, baños adaptados, ventilación…).
Posiblemente, obras en fachada, accesos o instalaciones generales.

Cuanto más complejo el uso previsto (hostelería, centros sanitarios, academias…), más exigente será la intervención y más documentación habrá que gestionar.

Normativa y licencias

Una reforma de local comercial no solo implica obra física: también conlleva cumplir con normativas urbanísticas, de seguridad, accesibilidad y sanidad, entre otras. Saltarse este paso puede implicar sanciones, paralización de obras o incluso la imposibilidad de abrir.

¿Qué licencias se necesitan?

Depende del tipo de obra y del uso previsto, pero en general pueden requerirse:

Licencia de obra
- Obra menor: para reformas sin cambios estructurales ni instalaciones importantes.
- Obra mayor: si se modifican elementos estructurales, fachadas o distribución general.
Licencia de actividad o apertura
Es obligatoria en casi todas las actividades. Acredita que el local cumple las condiciones técnicas, higiénicas, acústicas y de seguridad necesarias para el tipo de negocio.

¿Hace falta un proyecto técnico?

Sí, en la mayoría de reformas comerciales. Un arquitecto o ingeniero redacta el proyecto de adecuación del local y, si corresponde, el proyecto de actividad, que incluye memoria técnica, planos, cálculos y cumplimiento normativo.

¿Qué normativas pueden afectar?

Accesibilidad (baños adaptados, rampas, ancho de paso…).
Normativa contra incendios (extintores, salidas de emergencia, señalización).
Requisitos específicos por actividad (salida de humos en hostelería, aislamiento acústico en centros de ocio, ventilación en clínicas…).
Regulación urbanística local (según la ordenanza del municipio o del barrio).

Antes de iniciar la reforma, es esencial consultar con el ayuntamiento o contar con un técnico que te confirme la viabilidad normativa del proyecto.

Aspectos clave que afectan al presupuesto

No hay dos locales iguales, y por eso el coste de una reforma comercial puede variar mucho. Estos son los factores principales que determinan el presupuesto final:

1. Estado inicial del local

Un local en bruto (sin instalaciones ni acabados) será más caro de reformar que uno que ya fue usado recientemente. Si hay que empezar desde cero, el coste aumenta en todos los sentidos: obra, licencias, proyecto técnico y plazos.

2. Tipo de actividad

Cada uso tiene exigencias distintas:

Una tienda puede necesitar solo iluminación, climatización y un diseño atractivo.
Un restaurante exige salida de humos, aislamiento acústico, cocina industrial y ventilación forzada.
Una clínica o centro sanitario debe cumplir normativas sanitarias específicas.

Cuanto más regulada esté la actividad, más alta suele ser la inversión.

3. Instalaciones técnicas

Electricidad, fontanería, climatización, ventilación, red informática… Estas partidas suelen llevarse una parte importante del presupuesto. Y si el local es antiguo, puede que haya que renovar por completo.

4. Diseño interior y acabados

Revestimientos, suelos, techos, mobiliario fijo, carpinterías… Son elementos que afectan tanto al coste como a la imagen del negocio. Aquí es donde puedes ajustar más o menos según el estilo o el público objetivo.

5. Licencias, proyectos y tasas

Aunque no forman parte de la obra física, hay que contemplarlos desde el principio. En algunos casos, los trámites técnicos y administrativos pueden representar entre un 10% y un 20% del presupuesto total.

Consejos prácticos antes de empezar

Antes de firmar un contrato de alquiler o empezar con la obra, conviene tener claro qué se puede (y qué no se puede) hacer en ese local. Aquí van algunas recomendaciones que te pueden ahorrar tiempo, dinero y problemas:

1. Revisa la viabilidad técnica y legal del local

Antes de comprometerte con un local, asegúrate de que:

Está autorizado para el tipo de actividad que necesitas.
Permite técnicamente la reforma (por ejemplo, no todos los locales pueden tener salida de humos).
Cumple con los requisitos mínimos de accesibilidad, ventilación y seguridad.

Consulta en el ayuntamiento o con un técnico para confirmar esto cuanto antes.

2. Involucra a un profesional desde el principio

Arquitectos, aparejadores o ingenieros pueden ayudarte a valorar el local antes de alquilarlo, detectar limitaciones y hacer un plan realista de obra y licencias. Su intervención temprana evita decisiones precipitadas.

3. Pide presupuestos detallados

No te quedes con una cifra global. Solicita presupuestos con partidas desglosadas para saber:

Qué incluye y qué no.
Qué materiales se van a usar.
Qué parte corresponde a obra, licencias, mobiliario, etc.

Eso te permitirá comparar opciones con criterio.

4. No empieces la obra sin licencias en regla

Parece obvio, pero es un error habitual. Empezar sin permisos puede derivar en sanciones, parones de obra o la imposibilidad de legalizar la actividad después. Asegúrate de tener la licencia de obra o el comunicado previo antes de tocar nada.

Errores frecuentes al reformar un local comercial

Muchas reformas de locales terminan saliéndose del presupuesto, acumulando retrasos o generando problemas legales por errores que se podrían haber evitado. Estos son algunos de los más habituales:

1. No contar con los plazos administrativos

Los trámites con el ayuntamiento pueden tardar semanas o incluso meses, especialmente si hay que presentar proyecto de actividad. Empezar sin considerar esto puede retrasar la apertura del negocio más de lo previsto.

2. Hacer cambios sobre la marcha

Modificar el proyecto una vez iniciada la obra suele implicar más coste, más tiempo y posibles problemas técnicos o legales. Es fundamental tener todo bien definido antes de empezar.

3. Subestimar las instalaciones

A veces se piensa solo en suelos, paredes y decoración, pero las instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización, ventilación) suelen ser lo más costoso y complejo. No considerarlas desde el principio es un error grave.

4. No consultar a un técnico antes de alquilar o comprar

Firmar el contrato y luego descubrir que el local no es apto para el uso previsto es más común de lo que parece. Un simple análisis previo por parte de un profesional puede evitar este problema.

5. No prever un margen económico

Aunque el presupuesto esté bien cerrado, siempre pueden surgir imprevistos: instalaciones ocultas en mal estado, refuerzos estructurales, cambios normativos… Tener un margen del 10–15% ayuda a que eso no desestabilice todo el proyecto.

Conclusión

Reformar un local comercial es mucho más que hacer una obra: es preparar el espacio donde tu negocio va a funcionar cada día. Por eso, no basta con “hacerlo bonito”; hace falta cumplir normativas, adaptar instalaciones, conseguir licencias y pensar cada decisión con visión a medio y largo plazo.

La clave está en planificar bien desde el principio, rodearte de profesionales que conozcan el proceso y no improvisar. Si eliges el local adecuado y haces una reforma bien pensada, el resultado será un espacio funcional, legal y alineado con la imagen que quieres transmitir.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una reforma de local comercial?

Depende del tipo de obra y de los trámites. Lo habitual: entre 1 y 3 meses de obra y, entre 2 y 8 semanas para licencias (según el ayuntamiento y el tipo de actividad).

¿Qué es un proyecto de actividad?

Es un documento técnico obligatorio para ciertas actividades comerciales. Lo redacta un arquitecto o ingeniero, y sirve para justificar que el local cumple con la normativa (acústica, incendios, accesibilidad, ventilación…).

¿Quién se encarga de tramitar las licencias?

Normalmente lo hace el técnico que redacta el proyecto. Algunas empresas de reformas también lo gestionan si ofrecen servicio integral. En cualquier caso, es recomendable dejarlo en manos de un profesional.

¿Puedo empezar la obra mientras tramito la licencia de actividad?

Solo si la licencia de obra ya está concedida. La actividad no podrá abrir al público hasta que tenga todos los permisos aprobados.

¿Cuánto cuesta una reforma de local comercial?

Varía mucho. Un acondicionamiento básico puede rondar los 300–500 €/m². Una reforma integral con instalaciones nuevas y cumplimiento normativo puede superar los 700–1.200 €/m², según el tipo de negocio.